Wszystko, co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem celowym. Oznacza to, że bank, udzielając nam takiego kredytu, będzie wymagał od nas dokładnego sprecyzowania nieruchomości, w jaką chcemy zainwestować otrzymane środki. Wbrew pozorom nie musi to być tylko zakup domu albo mieszkania. Kredyt hipoteczny można przeznaczyć np. na kupno działki budowlanej, budowę domu (metodą gospodarczą lub z pomocą fachowców), a nawet remont, adaptację czy modernizację posiadanego już lokalu czy budynku.

W każdym przypadku zabezpieczeniem kredytu jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się z warunków umowy, instytucja ma prawo do przejęcia nieruchomości w celu odzyskania pożyczonych środków. Wpis w księdze wieczystej funkcjonuje do momentu opłacenia ostatniej raty kredytu hipotecznego – obecnie maksymalny okres, na jaki można wziąć taki dług, to 35 lat. Zobowiązanie spłaca się w comiesięcznych ratach równych lub malejących. Te pierwsze oznaczają niższą wysokość raty na początku okresu kredytowania, ale wiążą się z większymi kosztami całkowitymi kredytu. Poza samym pożyczonym kapitałem, kredytobiorca musi opłacać również odsetki oparte o oprocentowanie zmienne, w skład którego wchodzi wskaźnik WIBOR i stała marża dla banku.

Aby w ogóle móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, potencjalny klient musi mieć odpowiednią zdolność kredytową, a więc wykazywać możliwości finansowe udowadniające, że będzie w stanie spłacić zaciągnięty dług. Wynagrodzenie, suma miesięcznych wydatków, forma zatrudnienia, historia kredytowa, posiadane inne zobowiązania, a nawet stan cywilny czy wiek – takie warunki biorą pod uwagę banki przy ocenie zdolności. Każdy z nich kieruje się jednak innymi kryteriami, w związku z czym w różnych instytucjach jedna osoba może mieć różną zdolność kredytową.

Innym ważnym terminem związanym z kredytem hipotecznym jest wkład własny. Jest to część wartości inwestycji, którą kredytobiorca musi zdobyć we własnym zakresie. Oznacza to, że np. przy zakupie mieszkania, bank nie udzieli nam kwoty kredytu pokrywającej w 100 proc. ceny lokalu. Wysokość wkładu własnego ustalana jest przez KNF i obecnie wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Niektóre banki dopuszczają jednak udostępnienie kredytu hipotecznego przy 10-proc. wkładzie własnym, wiąże się to jednak z dodatkowym ubezpieczeniem oraz podwyższoną marżą, co przekłada się na wyższe koszty całkowite długu i zwiększenie miesięcznej raty.